<

Во сколько сегодня оцениваются услуги риэлтора?

Когда человек хочет выгодно и без лишней траты времени и нервов продать недвижимость, он обращается за помощью либо в агентство недвижимости, либо к риэлтору.  Когда ведется продажа квартир, то оплата услуг риэлтора, участвующего в процессе, может осуществляться в разных вариантах. 

Например, заключается договор с указанием определенной суммы, которую продавец недвижимости хочет получить в результате сделки. Тогда его не должно интересовать, за сколько уже риэлтор продаст эту недвижимость. Но также может быть и другой вариант сотрудничества с риэлтором, когда он получает определенный процент от сделки. Обычно это около 2 – 8 % от вырученной суммы.
Так за что же мы платим риэлтору? Нужно сказать, что немногие до конца разбираются в этом вопросе. Ну, во-первых, профессиональный и опытный риэлтор используют свою базу данных для поиска покупателей. Известно, что крупные агентства сегодня обмениваются друг с другом данными о людях, желающих купить квартиру в Москве или другом городе России. Во-вторых, риэлтор занимается организацией рекламной кампании. Обычно эта услуга стоит не больше ста долларов. Следует отметить, что некоторые агентства берут эти расходы на себя, а если за это платит клиент, то в случае продажи недвижимости деньги ему возвращаются. В-третьих, риэлторы самостоятельно занимаются сбором всех необходимых для продажи недвижимости клиента документов. Также они обеспечивают безопасную передачу финансов. В-четвертых, риэлтор занимается нотариальным оформлением, стоимость данной услуги составляет примерно полтора процента от суммы договора. Кстати говоря, регистрация договора в ДМЖ тоже лежит на нем. 

Но самой главной услугой, которую предоставляет риэлтор, и из-за которой люди и обращаются за помощью к специалисту, является проверка юридической чистоты выставленной на продажу недвижимости. Именно риэлтор, сотрудничая с клиентом, должен уберечь его от неприятных ситуаций и мошенничества на рынке жилья. Обычно за эту услугу риэлтор может потребовать от тридцати до семидесяти процентов комиссионных. 

И, несмотря на то, что за услуги риэлтора приходится платить, и платить немало, все же надежнее выходить на рынок недвижимости именно с его помощью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости 

В 2017 году продолжилась реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для взимания налога на имущество физлиц. О том, как она проходит в настоящее время. 

Поэтапный переход на обложение недвижимости налогом на основе кадастровой стоимости начался еще в 2015 году. Именно с января этого года первые 28 регионов России перешли на подобную модель налогообложения. В 2016 году к данной группе присоединилась еще часть субъектов РФ. А с 01.01.2017 года уже 72 региона стали использовать кадастровую стоимость. 

Переход на новый порядок осуществляется постепенно в течение 4 лет с использованием повышающих коэффициентов. Поэтому в ряде регионов с 01 января 2017 года начинаются уже второй и даже третий этапы увеличения налогооблагаемой базы. Они предполагают применение коэффициентов равных 0,4 и 0,6. Но в любом случае и в регионах только начавших реформу, и в уже идущих по этому пути, средняя сумма налога за отчетный период повысится минимум на 15%-25%. 

Следовательно, по итогам текущего года все собственники получат уведомления с возросшей суммой обязательного платежа. В свою очередь это увеличит количество судебных тяжб, связанных с оспариванием кадастровой стоимости. 

Учет недвижимости. Взаимодействие между ФНС и Росреестром 
Гаражи, сараи, бани, и другие строения, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба для их предназначения, подлежат учету и налогообложению. 

Если налоговая инспекция не имеет сведений о такой постройке, то гражданин обязан уведомить её о своем объекте. В противном случае ему грозит штраф в размере 20% от неуплаченного налога (1). Хотя, фискальные органы имеют полную информацию обо всех официально зарегистрированных объектах. Она содержится в ЕГРН (2), который ведется Росреестром. А между Росреестром и ФНС РФ еще в 2010 году было заключено соглашение о взаимодействии (3). В соответствии с ним Росреестр направляет в налоговые органы сведения о вновь зарегистрированных объектах и собственниках, получивших недвижимость в результате купли-продажи, наследования, обмена и другим сделкам. Поэтому не стоит думать, что если вы возвели объект или купили помещение, то налоговая инспекция не узнает об этом. Узнает. Ей сообщит Росреестр. 

Новый налог и его значение для местных бюджетов 
Статистика собираемости в регионах, перешедших на взимание налога с кадастровой стоимости, начиная с 2015 года, является противоречивой. Так, в Татарстане его сбор вырос более чем на 20%, а в Самарской области - на 38%. Самарские ИФНС, например, собрали в 2016 году дополнительно более 100 миллионов рублей. С другой стороны, в Новосибирской и особенно в Новгородской областях в 2016 году налоговые органы по этому виду платежа взыскали и перечислили в бюджет гораздо меньше средств, чем в 2015 году. 

Скорее всего, это связано с тем, что в ряде субъектов РФ кадастровая стоимость, определенная на 01.01.2015 года, была явно завышена. Поэтому многие собственники оспорили ее в судах, либо просто не стали платить по новым тарифам. Например, в Ростовской, Новгородской, Новосибирской, Тульской и других областей. 

Что же касается выгоды от нового определения налогооблагаемой базы для регионов, то она представляется довольно существенной. Ведь речь идет о десятках миллионов дополнительных рублей, зачисленных в местные бюджеты. 

Так, стоимость строительства школы на 500-600 человек в регионе составляет где-то 450 миллионов рублей, цена компьютерного томографа для больницы варьируется от 12 то 14 миллионов, а суперсовременный автомобиль скорой помощи на базе Мерседеса обойдется местному бюджету в 2 500 000 рублей. С точки зрения Самары, Владимира, Саратова, Новгорода и других провинциальных городов новые поступления являются существенным подспорьем. 

Как государство планирует определять кадастровую стоимость. Проблемы внедрения новых методик 
В июне 2016 года Минэкономразвития «со скрипом» утвердил новые методические указания (4) о порядке определения кадастровой стоимости. Они полностью изменили ее расчет. Теперь, проводя ГКО, оценщик обязан принимать во внимание стоимость потребительской корзины в регионе, уровень жизни населения, средние зарплаты, показатели ВВП, инфляцию и даже наличие источников, загрязняющих природную среду. Раньше эти факторы вообще не учитывались. А они, как всем известно, оказывают прямое воздействие на формирование рыночной цены любой квартиры или коттеджа. 

Ну и наконец, стоимость постройки теперь зависит ещё и от степени ее износа. До начала 2017 года данный нюанс также не брался в расчет. В целом же, внедрение методики существенно снизит кадастровую стоимость объектов, и она фактически сравняется с рыночной. Единственный минус состоит, пожалуй, в том, что рыночная цена подвергается постоянным колебаниям. А кадастровая остается неизменной, по крайней мере, в течение 3 лет. Поэтому не исключены варианты, когда собственникам всё же придется оспаривать стоимость при резком изменении рыночной цены через год или два после проведения официальной ГКО (5). 

Однако сейчас данные методики не применяются. Дело в том, что в июле 2016 года (6) законодатель ввел своеобразный мораторий на изменение кадастровой стоимости и предоставил регионам возможность «заморозить» ее по состоянию на 01.01.2014 года или на 01 января того года, когда власти субъекта РФ впервые применили её для налогообложения. Данный «мораторий» будет длиться до 01.01.2020 года. После этой даты кадастровая оценка станет осуществляться по новым методикам и в соответствии с новым законом (7). Проводить ее будут бюджетные организации, а не частные фирмы. 

Пока же граждане и юрлица оспаривают в судах кадастровую стоимость, проведенную еще по старым нормативным актам. Если посмотреть последние судебные решения за 2017 год, то можно увидеть, что в настоящее время в России оспаривается кадастровая стоимость, установленная еще на 01.01.2014 и 01.01.2015 года. Правда кое-где встречается и стоимость, определенная на 01.01.2013 года. Но это уже редкость. 

Ее оспаривание происходит в судах общей юрисдикции по нормам КАС РФ8 и не представляет особого труда для собственников. Если, конечно, они знают что требовать или от их имени выступает профессиональный адвокат. 

1 П.1.Ст.129.1 Налогового Кодекса РФ 
2 Единый государственный реестр недвижимости. 
3 Соглашение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 3 сентября 2010 . № ММВ-27-11/9/37 “О взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы”. 
4 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 358 от 07.06.2016 года "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке". 
5 Государственная Кадастровая оценка. 
6 Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.07.2016 N 360-ФЗ. 
7 Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ 8 "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ.